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熊市當前,買房收租最安心!「房地產科技」將出租住宅變成可投資的商品、100美金就能成為房東

創新拿鐵/Crystal
2022-07-12 17:15:00
熊市當前,買房收租最安心!「房地產科技」將出租住宅變成可投資的商品、100美金就能成為房東
图片来源 : pixabay
【大大學院解讀:近期股市大跌,買房收租成了許多人轉移的目標,除了可以收取穩定的金流,房子還能在未來房價上漲後增值。同時「房地產科技」(PropTech)崛起,讓獨棟出租住宅從 4 大面向,成為一個自動化、可規模化的投資。】

創新點:包租公不一定要「先有房再找房客」,也可以「先找房客再找房」

本文有4大重點:
1. COVID-19 讓店面、辦公室失寵,獨棟住宅成投資人新寵。
2. 工廠流水線上的「獨棟出租住宅」。
3. 一個市場,多種切法。
4. 更好的未來,還是貪婪再現?
你想當「包租公」嗎?每當股票市場大跌,買房收租就成了熱門議題:有穩定現金流,還可以賺未來房價上漲後的增值。(延伸學習:以房投資三心法:以房養老、買房養老、賣房養老)
在美國,當獨棟住宅的包租公,成為近年房地產市場最火熱的風口,吸引機構投資人搶進、資本湧入,新創公司崛起。他們看到什麼趨勢?會帶來怎麼樣的創新?
 

1. COVID-19 讓店面、辦公室失寵,獨棟住宅成投資人新寵

房地產是熱門的投資方式。原因很多,如:房地產大多隨著時間升值、價格波動比股票市場低,還可以自用,或租給其他人收租金。如股票市場一樣,房地產投資人有散戶,也有機構投資人。有人專做短線:低價買、翻修後高價賣;有人專作中長期:買入後出租,等房地產長期增值。
在美國,長久以來,城市中的商用房地產(如:店面、辦公大樓)和集合式住宅(如:公寓大樓)比起郊區的獨棟住宅,更受投資人的歡迎。
Image credit: Pixabay
 
然而,一場COVID-19改變了這一切。疫情在城市中蔓延、公司遠端辦公,店面、辦公室人去樓空。人流湧進郊區,有著寬闊空間、社交距離的「獨棟住宅」 (Single Family House,簡稱SFH) 。獨棟住宅佔全美住宅比例67%,通常兩層樓內、與鄰居之間隔著自家院子。 獨棟住宅逐漸成為投資人追捧的新標的。自2019年起,專供出租的獨棟住宅是房地產表現最好的資產類別,漲了40%,專門蓋來出租的獨棟住宅增加了30%。許多專營獨棟出租住宅的法人「包租公」,如“Invitation Homes”,“American Homes 4 Rent”…等,都看見租金收入以10%以上速度在成長,住用率也創新高。2021年,獨棟出租住宅佔了所有美國新建住宅中的6%,這個數字預計在往後十年翻倍,並成為美國房地產市場中最熱的領域。
資產管理公司當然不會錯過這個大好機會。2021年,資產管理公司Blackstone以60億美元,收購了在全美擁有17,000套獨棟出租住宅的“Home Partners of America”。同一年,JP Morgan與另一間專營獨棟出租住宅的“American Homes 4 Rent”合資在美國北卡羅萊納州與喬治亞州新推出329間獨棟出租住宅,還有超過2,000間出租住宅在興建中。
 

2. 「房地產科技」把獨棟出租住宅變成流水線產品

獨棟住宅成為投資界的新寵,除了COVID-19疫情的推力,「房地產科技」(PropTech)崛起也是一大原因。
Image credit: Pixabay
從前,獨棟住宅不受投資人青睞,因為他們長相各異、屋況不一,光檢查、驗屋、定價就是一大考驗。相較於統一興建的公寓大樓、辦公室、店面,獨棟住宅的差異性過大,買屋、裝修、出租、後續維修和租客管理也都更耗心力。散戶投資人尚有興致一間間看,但對買賣數量動輒上百、上千間的機構投資人而言,投資獨棟住宅的機會成本太高。
房地產科技的崛起,正解決了這個問題。從買屋、裝修、出租、維修到租客管理上,房地產科技都透過數據化、數位化、自動化解決投資獨棟住宅的問題,把一間間房子,化成生產線上一個個「商品」。
根據加州大學柏克萊分校 (UC Berkeley) 助理教授Desiree Fields的研究,房地產科技已經從這四大面向,讓投資獨棟出租住宅變成一個更自動化、可規模化的投資:
尋找標的:透過數據與演算法,建立自動化的標的搜尋系統。評估的數據如「社區宜居度」、「離大型雇主距離」、「離交通要道距離」、「社區公設」、「建築種類」、「後續所需資金」。搜尋系統會綜合評估這些數據、期望報酬率,以及其他投資需求,篩選出合適的標的以及建議價格。這類系統能快速幫助機構投資人迅速投資對的市場,並擴大投資組合。
賞屋:隨著智慧門鎖流行,比起傳統專人帶領賞屋,現在更流行「DIY賞屋」—— 出租人只要寄送一組密碼到潛在租客的手機,潛在租客就可以透過密碼解鎖,自己賞屋、了解屋況。原本頂尖業務一個月能簽下12組租客,現在能一個月簽下30組,大幅提升效率。
租客管理:房屋出租公司建立專門服務房客的網站與手機app,房客可以線上付款、申請報修。這些房屋出租公司也提供選項讓房客升級「智慧家居」。一旦升級智慧家居,房屋出租公司未來在房客退租後,管理這間房子只要透過按鈕,就可開關電燈、開關窗簾,省去帶看人力。
維修管理:許多房屋出租公司透外包維修業者來處理房客的報修問題。但因獨棟出租住宅每間格局都不同,出租公司無法得知外包維修業者是否虛報維修時數。如今,外包商管理系統也可以數位化:透過手機GPS定位系統,房屋出租公司可以事先為外包商排好修繕路線,也能得知包商是否有依約完成他們的工作。
 

3. 一個市場,多種切法

房地產科技讓投資人可以輕鬆成為「數位包租公」。自然,因應頻繁的買賣需求,獨棟出租住宅的線上交易平台紛紛誕生。挾帶著龐大的資本力量,他們切入市場的角度都不同,都贏得了資本的大力吹捧,把獨棟住宅投資拓展到一般大眾的視野。這其中的明星公司,分別有 Roofstock、Arrived Homes、Divvy。
 
Roofstock:把房子當股票買賣的線上交易平台
2015年成立的Roofstock,是房地產科技領域的明星公司。他「吸睛」和「吸金」的速度一樣驚人:成立7年,募資超過3.65億美元,金額僅次於另一間明星公司Opendoor。在最新的E輪融資中,Roofstock的估值站上19.4億美元,投資人包括以大膽著稱的日本的軟銀基金。
如果說Opendoor販售的主要是自住用獨棟住宅,Roofstock就是透過網路賣「出租用」的獨棟住宅。即便裡面現在住有房客,也不用等到房客退租,就可以直接買賣。每個房子旁都列有Roofstock估算的投資報酬率、房價年增率,和所在社區的評級。他們鎖定的潛在用戶,外地想投資獨棟出租住宅的散戶,也有想大量掃貨投資的機構投資人。
 
 
Roofstock不只讓投資人可以線上購買出租用獨棟住宅,它的目標是「Platform as a Service」。Rooftsock不僅身兼房屋仲介(帶投資人找到好標的)、驗屋公司(代替在遠方的潛在投資人驗屋、檢查屋裡屋外物件)、融資仲介(幫投資人牽線尋找合適的銀行貸款)、工班仲介(幫投資人找到可靠工班裝潢、維修)、租客仲介(幫投資人介紹好的租客)。
然而,完全線上一條龍的服務,有時也會品質參差不齊。如在房地產論壇 “BiggerPockets” 中,就有網友反應,Roofstock的驗屋報告揭露不確實,導致他買的房不符合當地法規,造成額外維修費用。這位網友也反應,Roofstock所提供的租金預估也過於樂觀,不符合當地市場行情。這些往往只有長期在地並深耕的投資人才能充分瞭解這些資訊。
要成為一個賺錢的房東,無法全仰賴科技,還需要下更多苦工。
 
Arrived Homes:用100美元,就可以成為房東
Arrived Homes是一間很年輕的公司,2019年成立至今,才3歲。他成立的宗旨,就是讓一般大眾就算買不起一整棟出租用獨棟住宅,也可以用最低的成本(如100美元),成為房東。最新的A輪募資金額達到2500萬美元,投資人包含了亞馬遜創辦人Jeff Bezos的私人投資公司Bezos Expeditions以及房地產網站Zillow的共同創辦人暨前CEO Spencer Rascoff。
Arrived把在商業房地產中「小額投資」的理念移植到獨棟出租住宅。這塊的競爭者,還有如創新拿鐵先前也報導的Fintor。用戶可以在每棟房子身上投資100美元到15,000美元不等的金額。不用等到身上有大筆現金,就能晉身包租公、包租婆行列。
 
Divvy Homes:幫你買你想住的房子,每個月付租金就好
 
相較於前兩者扮演買賣雙方「平台」的角色,Divvy Homes則把美國行之有年的「先租後買」模式數位化。
先租後買,顧名思義,租客可以先以租賃的方式住進房子裏,到了約定時間再選擇是否要把租住的房子給買下來。這種模式在租車領域很常見,在房地產領域也遍地開花,適合還沒存到頭期款、想要再買房前先住住看,或信用等級還不到房貸資格的人。
Divvy則把這個模式進一步升級:Divvy依據房客條件,設定買屋預算,讓房客自行去找預算內想要的房子,由Divvy出面買下,房客則每個月交房租即可。有趣的是,Divvy的房租涵蓋一筆強制儲蓄金——通常為房價的0.1%至0.25%,專門讓房客存頭期款之用,所以會比市面上的租金都還高。但也因此,Divvy宣稱他們的目標是讓每個房客都能在3年後存夠頭期款,用原先議定的價格,買下這間他們看中的房子。若房客最後覺得不合適,可以提前60天告知、並支付重新上架費,即可搬出,拿回自己的頭期款儲蓄金。
 
 
Divvy的做法顛倒了傳統「先有房再找房客」的模式,變成「先找房客再找房」。除了確保第一時間就有人承租外,賺取租金收入外,若房客不租了,則賺取房價升值的金額。
 

4. 更好的未來,還是貪婪再現?

獨棟出租住宅市場吸引了大批投資人入場,對一般自住民眾來講,恐怕不是件好事。
資本的大筆湧入、快速頻繁的交易,企業集團聯手壟斷某些市場,都會推高獨棟住宅的價格。長此以往,買房將越來越困難。
2022年,美國的住宅自有率還在65%。但根據賓州大學 (University of Pennylvania) 學者研究,到2050年時,房價所得比將不斷攀高,貧富差距與房貸信用管制,可能會讓美國的房屋自有率低於50%,重回1940年代以前,多數人是租房的狀態。(附帶一提:在台灣2020年的住宅自用率為78.6%)
另一方面,當房東越企業化,就越可能遊說政府,制定符合房東利益的法案。
如前文提到的資產管理公司Blackstone,自併購了全美最大的獨棟出租住宅公司Invitation Home後,已經花了將近700萬美元宣傳反對加州政府針對獨棟出租住宅的租金管制表決投票。其他經營獨棟出租住宅的公司也不斷向政府遊說減少房屋稅,以減少成本的目標。
在美國的資本主義社會裡,利益驅使著一代又一代的人們推動創新。但創新的結果,究竟會帶來整體更好的未來,還是另一場貪婪的掠取?這是個難以回答的問題。(了解更多:買好宅:聰明選對好宅,保值增值年年獲利)
 
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參考資料:
 
原文出處
 
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